Valentina Banchero es una profesional internacional del Real Estate, general manager de Banchero Real Estate; una desarrolladora Uruguaya comandada por su padre, Teofilo Banchero.
Su visión global la llevó a mercados sólidos y de gran oportunidad como Emiratos Arabes Unidos.
¿Qué nuevos mercados aparecen en el radar de los inversores latinoamericanos y porqué?
Hay mercados que ya son conocidos por los inversores en real estate, y que siguen siendo los más buscados como Estados Unidos y Uruguay. Este último, por su estabilidad y solidez, es uno de los pocos mercados en la zona que puede ofrecer tranquilidad. En Estados Unidos ahora el mercado está un poco frenado con la llegada de Trump lo que genera especulaciones y nuevas reglamentaciones en las zonas más codiciadas de como East y West Coast, sin embargo aún continúan existiendo oportunidades. Otra opción es España pero el clima europeo continúa muy inestable. Para los inversores que ya comprobaron la estabilidad uruguaya y los rendimientos estadounidenses, o que hicieron alguna incursión en España, surge un nuevo mercado en Los Emiratos Árabes Unidos, especialmente en Dubai y Abu Dhabi. En ambos se ofrecen altas rentabilidades, transparencia, beneficios fiscales (no hay impuestos a la renta), lo que hace que como extranjero sea fácil invertir en este mercado. Además se trata de lugares en con un crecimiento sostenido del turismo y la inmigración de calidad. El gobierno está tomando todas las acciones necesarias para que esto continúe incrementándose por lo que presentan oportunidades que muy pocos mercados pueden equiparar. Existe una intención del gobierno de impulsar fuertemente la industria turística y del real estate.
¿Porqué representan una oportunidad Dubai y Abu Dhabi?
En el caso de los Emiratos Árabes porque el mundo está cambiando, y ellos lo saben. Se están preparando para los cambios que vienen, piensan en el futuro como ningún otro país, y si miras hacia atrás y ves el crecimiento que ha tenido es impresionante, y si ves las acciones que se están tomando y el resultado de estas es evidente que en las últimas décadas la curva ha sido siempre ascendente. Obviamente en algún momento este crecimiento se va a desacelerar por eso la oportunidad de entrar es ahora. Es como sucedió con Miami, invertir antes de que fuera el Miami que conocemos hoy, quienes lo hicieron capitalizaron su inversión como en ningún otro mercado. Tanto Dubai como Abu Dhabi son ciudades en constante crecimiento pero no solo inmobiliario y turístico sino en los planos cultural, artístico y deportivo. En ambas ciudades se están construyendo los mejores museos, parques de entretenimientos, estadios, teatros, casinos. Sus ciudadanos concurren a las mejores universidades del mundo. El gobierno tiene fuertes políticas de atracción de extranjeros, sobre todo familias jóvenes a las que les proporcionan seguridad, cultura, entretenimiento y buen clima laboral y social. Aparte de estar construyendo el aeropuerto más grande del mundo, están a solo 8 horas de vuelo de Europa, Asia y África. Se han transformado en un lugar sumamente progresista donde la seguridad es inigualable y la calidad de vida es muy alta.
¿Qué tienen de parecido con Miami y Uruguay, y que tienen de particular? ¿Son mercados más trasparentes? ¿Más dinámicos?
Con Miami tiene de parecido el dinamismo, es un mercado que se mueve muy rápido lo que genera muchas oportunidades si uno está preparado. El crecimiento exponencial y la calidad de vida que ofrece es la mayor similitud. También las altas tasas de rentabilidad que pueden llegar a ofrecer ciertos nichos del mercado, aunque ahora en Miami los costos están siendo más altos.
Con Uruguay tiene de similar la transparencia, seguridad y seriedad con la que se manejan las inversiones. El saber y estar tranquilo que lo que te dicen es lo que sucede y no te cambian la pisada por el camino. A su vez, el ticket es bajo para lo que ofrecen, al ser un lugar en desarrollo aún podes acceder a ubicaciones preferenciales por un costo mucho menor que en las grandes ciudades como Nueva York o Londres.
¿Qué tipo de propiedad son las que representan una mayor oportunidad? ¿Porqué?
Es muy variado el tipo de propiedad al que se puede acceder. Sin duda los mejores rendimientos están en el mercado de Lujo ya que las ubicaciones Premium demuestran que la inversión puede doblarse o más. He visto casos de un 130% de capitalización sobre el precio de compra. Pero a su vez todo ese lujo requiere de servicios y hay poco inventario, por lo que ese es otro mercado al que apuntar y al ser servicio de calidad las viviendas son de menores precios pero mantienen buenos estándares. Otro mercado muy demandado es el de casas, gracias a la seguridad que provee la ciudad y la educación de calidad se están mudando muchas familias jóvenes y las casas prontas para mudarse son altamente demandadas.
¿Son mercados apuntados a la renta, a la valorización o a ambos?
Ambos, depende de la ubicación y el tipo de producto. La renta es muy buena porque hay muy poco inventario para la demanda que crece sostenidamente pero a su vez la valorización es muy buena gracias a las opciones de pago que ofrecen las desarrolladoras. Una vez que abonás el 40% ya podes revender, y en ese momento por lo general la obra está avanzada por lo que la diferencia que hacés con respecto a lo que invertiste es más que interesante. La revalorización es buena, entre un 10% y un 25% anual, pero si lo calculas sobre el 40% que abonaste es mucho más.
¿Quiénes son los compradores? ¿Locales, extranjeros o ambos?
Ambos pero por sobre todo extranjeros, no porque los locales no compren sino porque el 80% de la población son extranjeros. En el 2010 la población era de 1.8 millones de personas, hoy en día son aproximadamente 3.9 millones, creció en más de 2 millones de personas y va a continuar creciendo, eso se palpa en la ciudad y se nota en las políticas públicas que están apuntando a la calidad de vida, oportunidades económicas, seguridad, sustentabilidad, ciudades inteligentes, cómodas y los beneficios fiscales que se ofrecen. Los impuestos en el mundo están cada vez más caros y aquí te ofrecen más de lo que cualquier otra ciudad ofrece y los impuestos son ínfimos o inexistentes porque el plan a largo plazo de ellos es seguir creciendo.
¿Cuáles son los principales proyectos que comercializan? ¿Cuál es el ticket de ingreso o sugerido para comenzar a invertir?
Hay dos mercados, el off plan (en pozo) y el mercado secundario (usado), ambos son muy dinámicos, aunque el pozo siempre gana en rentabilidades por lo que es el más demandado. Los locales ultilizan algo llamado “expresión de interés” donde se abona un porcentaje bajo antes del lanzamiento de los proyectos para tener la oportunidad de poder elegir una unidad porque muchas veces en el lanzamiento se vende todo, por eso hay que estar preparado antes de elegir una propiedad si es que querés hacer una buena diferencia.
El mercado secundario es muy dinámico también ya que al haber tantas personas mudándose no pueden esperar a que esté terminada la construcción. Los tickets en los proyectos de pozo dependen del tipo de inversión pero hay que pensar en un mínimo de u$s 300.000, aunque lo recomendables es pensar en u$s 500.000. Este dinero no se desembolsa todo junto, los planes de pagos son muy atractivos, incluso algunos se extienden post entrega sin intereses.
¿Cómo se efectúa la inversión? ¿Cómo asesoran a los clientes en materia impositiva y legal?
En cada paso se proporcionan profesionales para que se asegure que todo esté en orden pero hay que entender que el gobierno es muy riguroso con los controles y hay mucha trasparencia en todo el proceso. Así como proporcionan muchos beneficios para quienes tienen todo en orden, las penas son muy altas para los que no hacen las cosas bien. A su vez, tienen un sistema de “escrow account” (cuentas de garantías) controlado por el Dubai Land Department (DLD) en la que los compradores depositan los pagos y estos son liberados al desarrollador conforme al avance de la construcción. Cada proyecto tiene una cuenta única por lo que no lo pueden utilizar para otros fines. Esto ofrece control, transparencia y reduce el riesgo de fraudes o obras que se paren o demoren. Para registrar la propiedad a nombre del adquirente se debe abonar al Dubai Land Department un 4% y esto te protege ya que pasa a estar registrado a tu nombre. No hay gastos “escondidos” todo es muy claro desde el comienzo, en la venta off plan no se abonan comisiones inmobiliarias pero en la segunda venta sí abonan tanto el comprador como el vendedor.
Las posibilidades de negociar son pocas ya que hay muchísima demanda entonces no tienen la necesidad de realizar rebajas en los precios. No hay limitaciones de cantidad de dinero a ingresar para inversiones inmobiliarias pero sí deben estar justificados que provengan de fuentes legales. A su vez, hay visas muy atractivas a las cuales se pueden acceder a partir de la inversión de aprox u$s 250.000, con la que te otorgan 2 años, mientras que por inversiones superiores a u$s 550.000 son 10 años.
