El Municipio de San Isidro envió al Concejo Deliberante un proyecto de modificación del Código de Ordenamiento Urbano (COU) que introduce cambios en la normativa vigente para las localidades de Boulogne y Villa Adelina, permitiendo mayor densidad de construcción y flexibilizar exigencias de cocheras en zonas específicas. En una entrevista con QUE PASA, Manuel Abella Nazar, subsecretario de Planeamiento Urbano del Municipio, se refirió a las modificaciones y destacó que buscan "favorecer el desarrollo del oeste del distrito".
Abella explicó que la reforma buscará facilitar desarrollos de vivienda en el oeste del distrito, manteniendo el límite de altura en planta baja y tres pisos, y al mismo tiempo incorporar resguardos para la barranca, la costa y edificios de valor patrimonial. Según indicó el funcionario, la propuesta tiene esos “dos grandes ejes”. Por un lado, cambios en las condiciones urbanísticas para algunos corredores de Boulogne y Villa Adelina. Por otro, la incorporación al código de criterios de protección que, según sostuvo, hoy las áreas técnicas ya aplican, pero que la gestión busca dejar expresamente establecidos en la normativa.
“Las queremos normativizar porque garantizan que la barranca no se toque, no haya relleno, sino que se respete su pendiente natural, que en la costa no haya proyectos de vivienda”, afirmó Abella Nazar y remarcó que, en el caso de la barranca y la costa, la intención es dar “claridad” y “seguridad jurídica”, además de evitar que esos criterios dependan de decisiones circunstanciales de los funcionarios de turno. “Que no dependa tampoco del funcionario, sino que sea una cuestión que quede hacia el futuro”, definió.
Sobre el diagnóstico que dio origen al proyecto de modificación del COU, Abella Nazar dijo que el Municipio detectó “cierta desigualdad respecto del resto del distrito” en el oeste sanisidrense. En ese marco, explicó que parte de Boulogne ya tiene desde 2006 una zonificación multifamiliar similar a la de La Calabria, pero que esa posibilidad casi no se tradujo en desarrollos concretos durante los últimos 15 o 20 años. “Miramos un poco los permisos de obra otorgados y eso comprobó que la gran mayoría están en la zona central de San Isidro”, sostuvo. A eso sumó datos censales: “Entre 2010 y 2022, vemos que la población creció el 1% en Boulogne y disminuyó el 2% en Villa Adelina”.
Entre los puntos más salientes de la iniciativa, prevé reducir el tamaño mínimo de las unidades. Abella Nazar señaló que hoy el mínimo para esa zona es de 55 metros cuadrados y que la intención es llevarlo a 35. “Eso apunta también a bajar el precio final de venta”, afirmó. En la misma línea, explicó que se busca flexibilizar el requerimiento de estacionamiento en áreas con buena conectividad, habilitando una cochera cada dos monoambientes y una para el resto de las unidades.
El planteo oficial vincula esos cambios con la posibilidad de que más personas puedan permanecer en el distrito. “San Isidro es un municipio que expulsa población, que no genera oferta para nuevas generaciones de sanisidrenses”, aseguró Abella Nazar. Y agregó: “Queremos generar una oferta de vivienda más accesible para que muchos hijos de sanisidrenses puedan quedarse en el municipio”.
En esa argumentación, el funcionario puso el foco en la localización de Boulogne. Destacó su conectividad por el ferrocarril, la cercanía con Panamericana, las líneas de colectivo y la vinculación con avenidas troncales como Rolón. También sostuvo que un aumento de población en determinados corredores puede tener efectos positivos sobre la actividad urbana. “El hecho de que viva más gente genera también cosas positivas: más comercio, más actividad, más gente en la calle”, planteó.
De todos modos, buscó despejar uno de los principales cuestionamientos vecinales vinculados a la altura. Según dijo, la modificación mantendrá como parámetro “planta baja y tres pisos”, equivalente a 11,50 metros, el mismo esquema que el Municipio toma como referencia en La Calabria. “Va a ir a esa altura y no más”, aseguró.
Otro de los puntos abordados en la entrevista fue la necesidad de sumar espacio público en una localidad que, según reconoció, “es la que más espacio público necesita” dentro del partido. En ese aspecto, Abella Nazar señaló que una de las herramientas posibles es la figura de la urbanización especial para grandes predios o manzanas completas, donde la legislación provincial obliga a ceder superficie para uso libre y público. Allí ubicó oportunidades de reconversión en antiguos terrenos industriales de Boulogne.
En relación con la infraestructura, el subsecretario afirmó que el Municipio ya trasladó estas modificaciones a la Agencia de Planificación, con la intención de que sean contempladas en los planes de expansión de redes, en particular de agua y cloacas. A la vez, recordó que el código ya exige factibilidad de servicios para los proyectos multifamiliares y que, si la red no alcanza, las obras necesarias pueden quedar a cargo del desarrollador.
El subsecretario sostuvo además que antes de avanzar con la reforma hubo reuniones con comerciantes y actores del territorio, y aseguró haber percibido “cierto consenso en la comunidad de Boulogne y de Villa Adelina de la necesidad de generar una renovación urbana”. En esa línea, subrayó que la modificación no alcanzará al resto del distrito, con excepción de los puntos de protección general sobre barranca, costa y patrimonio. “Todo lo que no sea Boulogne y Villa Adelina no se modifica”, afirmó.
El funcionario también reconoció que se trata de un proceso de largo plazo. “Todo el proceso de que esto de verdad se empiece a suceder va a tomar mínimo 10 o 15 años en el mejor de los casos”, señaló. Y concluyó: “Este tiene que ser el primer paso de una cantidad de medidas que hagan que el oeste del partido se desarrolle. No va a ser de un día para el otro, pero algún día hay que empezar y bueno, creemos que es un buen primer paso. Ojalá que logremos que se apruebe esta modificación para que Boulogne y Villa Adelina empiecen a tener una dinámica más parecida al resto de San Isidro.”
