Por Mariela López Dulce
CEO y Directora Comercial de Grupo López
En la decisión de compra actual, la cantidad de metros cubiertos comparte prioridad con la cantidad de horas semanales que se recuperan al acortar distancias. El análisis de Mariela López Dulce sobre por qué el corredor entre la Capital y los barrios cerrados lejanos se consolida como una opción eficiente de vida e inversión.
El mercado inmobiliario registra un cambio claro en las prioridades de búsqueda. Si tiempo atrás la atención de los compradores estaba puesta de manera casi exclusiva en la cantidad de metros cuadrados a adquirir, hoy la evaluación incorpora una variable decisiva: cuántas horas a la semana se pueden recuperar al reducir las distancias diarias.
En las opciones ubicadas en los extremos geográficos suele imponerse una renuncia. El centro de las ciudades ofrece conectividad pero presenta mayor densidad de cemento y menores pulmones verdes. Por su parte, el barrio cerrado alejado brinda entorno natural pero exige un costo elevado en tiempos de traslado. Frente a esta disyuntiva, la denominada "zona intermedia" gana terreno al reunir seguridad, arboledas, cercanía al río, accesos ágiles y transporte público, preservando comodidades a un valor accesible.
Un perfil de demanda compartido
Esta franja geográfica atrae a dos perfiles de compradores en proporciones similares. Por un lado, se encuentra el vecino histórico del barrio que decide vender una casa de gran tamaño para achicarse en superficie, pero sin abandonar su entorno habitual. Por el otro, se ubica el comprador proveniente de la Ciudad de Buenos Aires que trabaja en la Capital, tiene hijos y busca contacto con la naturaleza sin añadir una hora de viaje a su rutina diaria.
A ambos públicos los une la premisa de no aislarse ni someterse a trayectos prolongados. La demanda prioriza dinámicas de proximidad: la posibilidad de caminar hasta los comercios de cercanía y, al mismo tiempo, acceder a pie con la familia a un espacio verde o a la ribera.
Eficiencia constructiva y escala de barrio
Proyectar desarrollos residenciales en estos entornos requiere un diseño detallado según la ubicación del terreno y las necesidades específicas del cliente. La selección de servicios comunes o amenities debe responder al uso efectivo de los residentes, evitando estructuras superfluas que luego incrementen el costo mensual de las expensas.
En esta búsqueda de diferenciación, la incorporación de sustentabilidad energética se consolida como una herramienta clave de optimización de costos. Un ejemplo de esta tendencia es la instalación de paneles solares para abastecer la iluminación de las áreas comunes e inyectar el sobrante a la red —criterio que implementamos en desarrollos de nuestra firma como el Edificio Floo—, lo que permite reducir de forma directa el gasto del servicio eléctrico del consorcio.
Asimismo, cuando analizamos el comportamiento del comprador en ubicaciones estratégicas sobre ejes consolidados —como los proyectos que impulsamos en la avenida Maipú en Vicente López (Main Tower) o en el corazón de Florida Mitre (Edificio 2222)—, notamos que la respuesta precisa a tres factores clave (tiempo de viaje a Capital, áreas de esparcimiento cercanas y precio competitivo) es lo que otorga la certeza necesaria para la firma del boleto de compraventa.
La ecuación económica y la movilidad familiar
Al comparar la vida en una zona consolidada frente a la opción de un barrio cerrado ubicado a una hora de distancia, la diferencia principal radica en el ahorro de tiempo y costos logísticos. Una zona interurbana desarrollada ya cuenta con oferta escolar, infraestructura de servicios, comercios y redes de transporte. Estas características no solo facilitan la dinámica familiar, sino que otorgan a las propiedades una mayor facilidad de reventa o alquiler a futuro.
En la dinámica cotidiana que medimos en los equipos comerciales de Grupo López, vemos que el barrio cerrado alejado continúa siendo la alternativa elegida por profesionales independientes con trabajo 100% virtual e hijos pequeños. En cambio, para familias con compromisos laborales en la Capital o con hijos jóvenes de entre 17 y 20 años, la zona intermedia ofrece independencia de movilidad: la cercanía al transporte público evita la necesidad de contar con un vehículo por cada integrante del hogar.
Proyección de mercado y valor de la tierra
La evolución del valor del metro cuadrado en esta franja dependerá de factores macroeconómicos globales como el tipo de cambio, el costo de la construcción y la disponibilidad de crédito hipotecario. No obstante, la disponibilidad de suelo edificable en este corredor es un recurso crecientemente escaso, factor que actúa como soporte de precio para los inmuebles terminados.
Bajo este escenario, las unidades bien conectadas y con acceso a espacios verdes presentan el mayor ritmo de absorción de ventas. Ante valores firmes en propiedades terminadas, la decisión de ingresar en etapas iniciales de pozo —con proyectos con entregas programadas a dos o tres años en corredores de alta demanda como Vicente López, Florida o la franja limítrofe con Núñez— se posiciona como el camino más eficiente para acceder a la zona planificando los plazos de obra.
