El Municipio de San Isidro envió al Concejo Deliberante un proyecto de modificación del Código de Ordenamiento Urbano (COU) que introduce cambios en la normativa vigente para las localidades de Boulogne y Villa Adelina, permitiendo mayor densidad de construcción y flexibilizar exigencias de cocheras en zonas específicas. Estos cambios, aseguran desde el municipio, favorecerán el desarrollo del oeste del distrito y promoviendo una oferta de viviendas mas accesibles dentro de San Isidro.
La iniciativa, a la que accedió QUEPASA, forma parte de una actualización más amplia del código —que también incluye aspectos vinculados a la protección de la barranca, la costa y el patrimonio—, aunque el núcleo de las modificaciones se concentra en estas dos localidades y específicamente en sectores concretos vinculados a corredores urbanos con buen acceso al transporte público.
El intendente Ramón Lanús presentó la propuesta como una forma de “impulsar el desarrollo urbano” y generar más oportunidades de acceso a la vivienda. “Queremos que Villa Adelina y Boulogne vuelvan a crecer, con reglas claras y pensadas para acompañar ese desarrollo. Es una deuda pendiente con los vecinos, en especial con los más jóvenes, a quienes queremos que puedan elegir quedarse a vivir acá”, señaló al anunciar el proyecto.
La presentación de este proyecto retoma una iniciativa que ya había sido impulsada por el oficialismo hacia fines de 2024, pero que no logró reunir los consensos necesarios para su aprobación. Con una nueva correlación de fuerzas en el Concejo, el Ejecutivo vuelve a presentar una propuesta que considera central para modificar la dinámica urbana de estas zonas.
En el propio expediente se plantea un diagnóstico sobre el oeste de San Isidro, donde se menciona un “estancamiento urbano y demográfico”, con baja renovación edilicia y presencia de suelos subutilizados. A partir de ese punto, el proyecto define sectores donde busca concentrar los cambios: principalmente el eje del Ferrocarril Belgrano Norte y su área de influencia, incluyendo el entorno de las estaciones Boulogne Sur Mer y Villa Adelina, además de corredores urbanos como la avenida Rolón.
En esas zonas es donde se habilitan las principales modificaciones. Por un lado, se reducen las superficies mínimas de las unidades funcionales: se permiten monoambientes desde 35 metros cuadrados y viviendas de dos ambientes desde 45 metros cuadrados. Esta reducción aplica específicamente en áreas cercanas a esos corredores, donde el proyecto apunta a concentrar mayor cantidad de viviendas por parcela.
A su vez, se modifican los parámetros de densidad poblacional, lo que permite incrementar la cantidad de unidades en un mismo lote dentro de esos sectores. Aunque el municipio aclara que no se modifican las alturas máximas permitidas, la combinación de menor tamaño de unidades y nuevos criterios de densidad habilita, en la práctica, desarrollos más intensivos en esas áreas.
Otro de los cambios se da en las exigencias de estacionamiento. El proyecto establece una cochera por unidad de dos o más ambientes y media cochera para monoambientes, pero introduce excepciones concretas en determinados tramos de la avenida Rolón. En ese corredor, donde predomina la actividad comercial y de servicios, se permite reducir la cantidad de cocheras exigidas, especialmente en desarrollos con usos mixtos, combinando vivienda y locales.
Además, el expediente habilita el cambio de uso para edificaciones existentes que anteriormente tuvieron destino industrial. Esto alcanza a sectores del entramado interno de Boulogne donde hoy hay galpones o depósitos, permitiendo su transformación en desarrollos residenciales, siempre dentro de las áreas definidas por el proyecto.
Los cambios no se aplican de manera general en toda Boulogne ni en toda Villa Adelina, sino que se concentran en estos corredores y zonas específicas, vinculadas al transporte y a áreas con potencial de renovación urbana. En todos los casos, aclaran desde el municipios, el aumento de densidad queda condicionado a la disponibilidad de infraestructura básica, como redes de agua y cloacas.
Desde el municipio sostienen que la iniciativa busca “incorporar viviendas, comercios y servicios sin perder la identidad barrial ni generar sobrecargas en la infraestructura existente”, y la presentan como una “modernización ordenada” del código.
El proyecto, que fue primicia de QUEPASA y que anunció el intendente en la última apertura de sesiones, ingresará en estas horas formalmente al Concejo Deliberante, donde hoy el oficialismo cuenta en principio, entre concejales que responden a la gestión de Ramón Lanús y bloques aliados, con los votos suficientes para aprobar la iniciativa.
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