Polémica en San Isidro por cambios en el COU

El Concejo Deliberante aprobó modificaciones en el Código de Ordenamiento Urbano referidos a los espacios verdes, superficies absorbentes y zonas ribereñas. Temas sensibles que no escaparon a las críticas de la oposición exigiendo un plan integral de desarrollo de la ciudad y mayor participación ciudadana.

Uno de los temas más importantes de la jornada fue sin dudas el proyecto de ordenanza que establece modificaciones en diversos artículos del Código de Ordenamiento Urbano. Iniciativa que fue aprobada por el oficialismo con 14 votos a favor y 10 en contra.

La planificación territorial tiende a ser objeto de polémica dado que se plantean visiones de ciudad distintas y contrapuestas. En este caso no sólo se discutió el proyecto presentado por el oficialismo en cuanto su contenido sino también en cuanto al modo de tratarlo, en una sesión extraordinaria cargada de temas determinantes para el vecino de San Isidro como el presupuesto 2016 y el aumentos de tasas.

Los bloques de la oposición fueron los primeros en pronunciarse en contra de las modificaciones. Desde ConVocación el concejal Manuel Nazar criticó la falta de participación vecinal en la planificación de la ciudad: “El problema que vemos con este mecanismo es que hay una cuestión bastante discrecional y arbitraria de parte de la oficina técnica que interviene para confeccionar las modificaciones, dado que no tenemos información de cuáles fueron los reclamos de los vecinos que llegaron a esa oficina y cuáles fueron las propuestas que quedaron en el camino”.

“Hace falta tener un planeamiento integral y participativo sobre la ciudad que queremos, no podemos depender de un funcionario que desde su oficina este digitando como va a ser el distrito y de una validación a libro cerrado de este cuerpo. Hay que institucionalizar las formas en que queremos que se participe en el planeamiento estratégico del municipio”, aclaró.

Por su parte, Ester Fandiño, se refirió al Plan de Manejo del Parque Natural Municipal de la Ribera Norte señalando: “No podemos permitir que se omita o se excluya el Parque Natural Municipal Ribera Norte porque sería prácticamente pensar la desaparición de la reserva natural. Se omitió el artículo original del COU donde decía que las construcciones en barrancas son tratados en función de determinados requerimientos y en el contexto del Plan de Manejo del Parque. Ese plan surge como una necesidad fijada por una ordenanza municipal del año 2009, que justifica la existencia de un parque municipal y es muy valioso desde el punto de vista ambiental”.

En la misma línea, Marcela Durrieu del Frente Renovador, agregó que la “omisión en las nuevas modificaciones al código habilitaría la autorización de proyectos inmobiliarios en las Áreas Naturales Protegidas, que involucran al bajo de San Isidro y a las barrancas”.

“Este es un tema que amerita debate, ver de qué manera protegemos los espacios verdes, el patrimonio histórico, una serie de cuestiones que además incluyen la extensión de todos los habitantes de San Isidro en un distrito que va desplazando los pobres y no la pobreza, en función de la voracidad del negocio inmobiliario que ahora parece haber llegado a una de las cosas más valiosas que es la ribera”, remató.

Desde el bloque del FPV, Fabián Brest, se sumó al reclamo por mayor participación ciudadana en la planificación y advirtió un aumento de densificación en ciertas zonas: “Las modificaciones que se proponen vienen a plantear algún tipo de aumento de densificación. Independientemente del requerimiento del vecino particular, el aumento de densificación requiere una visión integral porque a mayor densificación, menor impermeabilización de los suelos y eso genera efectos colaterales como las inundaciones que van más allá del COU”.

“Es un error que sigamos sin establecer una herramienta participativa ciudadana para un plan urbano ambiental y sigamos creyendo que vamos a manejar la sustentabilidad de este distrito con modificaciones parches al COU, donde se termina resolviendo una parte de la realidad”, aclaró el edil. Y advirtió que “este tipo de modificaciones termina generando perjuicio de lo que es una de las reservas naturales intangibles más importantes que tenemos en el distrito, donde de acuerdo a la interpretación de cada uno podrían implementarse un tipo de emprendimiento comercial, generando un fuerte deterioro del pulmón natural”.

Desde el oficialismo, Jorge Álvarez, defendió el proyecto detallando las modificaciones en los artículos con el argumento de que “estamos frente a un fantasma que se llama COU que se presta en general para cualquier tipo de manipulación o de sospecha respecto de su tratamiento, en parte justificado por una cantidad de resquicios técnicos que el mismo tiene y que su traducción puede parecer complicado y por eso se presume que puede ser peligroso”.

Una de las modificaciones se refiere al concepto de superficie. “Los que estamos a favor de hacer esta modificación entendemos que en art. 1 se amplía el concepto de superficie, dejando en claro que ´superficie libre´ es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no puede ser ocupado al aplicar a la parcela el factor de ocupación de suelo que le corresponde según la zona. Es decir, más espacio verde, más terreno absorbente”.

En el mismo artículo se incorpora el concepto de “superficie absorbente”, es el área de la parcela parquizada que debe garantizar la absorción de agua de lluvia, el 50% de la superficie libre como mínimo debe destinarse a terrenos absorbentes. Se considera terreno absorbente al terreno natural parquizado, y se considera superficie absorbente al extracto de suelo natural que garantiza la parquización, cuyo mínimo es de 0,60 milímetros, se ubica por debajo del nivel y cuenta con drenaje que contiene un sistema de infiltración construido en el mismo predio. “Los que estamos a favor de votar este artículo vamos a incorporar en el código que haya terreno y superficie absorbente”, señaló el edil.

Por otro lado, en uno de los incisos del art.1 (Art. 1.2.1.4.1) hace mención a la obligatoriedad de la parquización del sector del predio correspondiente al retiro mínimo de frente en todas las zonas del partido con excepción de las comerciales. En la nueva modificación se sustituye por un párrafo que aclara que será obligatorio incorporar parquización en el sector de retiro de frente en toda la zona residencial del partido a excepción de los sectores destinados a establecimientos reglamentarios y los accesos vehiculares y peatonales. “En el código actual el retiro de frente no especifica cuántos son los metros claros que corresponden al terreno absorbente porque en muchas ocasiones se utiliza parte de ese terreno como estacionamiento que no termina después siendo terreno absorbente”, sostuvo Álvarez.

En cuanto a la altura de edificios destinados a oficinas y locales comerciales, actualmente la altura máxima resulta de 8,50 metros de edificios que se ubiquen en avenidas, colectoras, zonas industriales y comerciales. En  la modificación el Art. 1.2.1.10.2 aclara que se permitirá una altura hasta 9.35 metros para mejorar las condiciones de habitabilidad de trabajo sin que ello genere un tercer nivel. “Quiere decir que no podrán tener un tercer piso en una oficina, pero sí pueden tener la posibilidad de tener los dispositivos de aire acondicionado que ocuparían espacios. No es que va haber más gente, sino que lo que permite es que haya mejores condiciones laborales”, comentó.

En cuanto a la crítica de la oposición sobre un posible aumento de densificación, Álvarez señaló que en el Art. 1.2.1.3 que se refiere a las condiciones mínimas para viviendas, antes el COU planteaba que en las unidades de 1 y 2 ambientes se considerarán dos personas por unidad en tanto su superficie sea inferior a 60 metros cuadrados. “En las nuevas modificaciones planteamos que en las unidades de 1 y 2 ambientes se considerará dos personas por unidad en tanto su superficie sea inferior a 70 metros cuadrados. Esto quiere decir que antes dos personas podían estar en menos cantidad de metros, hoy la amplía por lo tanto el concepto de densidad lo interpretamos diferente. Porque esto exige una mejor utilización de los metros cuadrados”.

“Otra área que quedaba bajo un manto de sospecha era la zona del parque y todo lo que se contempla como ribereño, el otro radio de zona permitida que especifica la nueva modificación de vivienda unifamiliar y plantea densidad por habitante de 80 metros cuadrados”, agregó.

“También se ha hecho mención al artículo 1.2.4.8 sobre Parque Municipal de la Ribera. En la página 87 del código se plantea sustituir un párrafo que se refería a la subdivisión en el proyecto de construcción, urbanización o uso será tratado en forma particular por las oficinas técnicas en base al plan de preservación, recuperación y desarrollo de la ribera. Esto ha traído confusión en intervenciones anteriores porque confunde el concepto de plan de preservación, recuperación y desarrollo de la ribera con los alcances de la ordenanza Nº 8471, más conocida como el sistema municipal de Áreas Naturales Protegidas, donde específicamente habla de la barranca de San Isidro”.

Según relató el edil, la ordenanza que data del año 2009 en ningún momento faculta o permite que las oficinas técnicas puedan llevar adelante emprendimientos que no estén dentro del radio del COU. “Dice acerca de las modificaciones de zona que posibilita el COU, incluye vivienda unifamiliar, comercio minorista, servicios náuticos,  educación y sanidad. El Desarrollo inmobiliario no se encuentra”, chicaneó el funcionario ante las acusaciones de la oposición.

Por último, el edil argumentó en contra de la arbitrariedad de la toma de decisión de la oficina técnica que se advertía desde la oposición: “Alguien tiene que tomar una decisión y no hay arbitrariedad cuando se determina una oficina técnica, todo lo contrario. Porque la diferencia que una norma lo establezca un profesional es que en el caso de que esté infringiendo la ley provincial del uso del suelo, lo paga con su matrícula y con su libertad”.

Y agregó: “Sé que muchos de buena fe dicen que hay facultades que debería tener el Concejo Deliberante, pero cuál es el criterio técnico por el cual en un humedal un concejo decide un día modificar la zonificación y permitir que haya torres de 20 pisos. Si no es una oficina técnica la que firma ese expediente les puedo asegurar que ese tipo va preso, pero como lo votó el cuerpo legislativo es un pelotón de fusilamiento, donde nadie apretó el gatillo”.

“Lo que estamos haciendo es para el bien de los vecinos, nunca han traído un solo vecino que nos diga que se ha desvalorizado su casa porque de un día para el otro le construyeron una torre o que en alguna de estas actualizaciones del código le perjudicamos su patrimonio”, concluyó.