El Municipio de San Isidro envió al Concejo Deliberante un proyecto de modificación del Código de Ordenamiento Urbano (COU) que introduce cambios en la normativa vigente para las localidades de Boulogne y Villa Adelina, permitiendo mayor densidad de construcción y flexibilizando exigencias de cocheras en zonas específicas. Marcelo Moscardo, vecino de San Isidro, martillero público y fundador de la inmobiliaria Marín, dialogó con el programa radial de QUE PASA para dar su punto de vista acerca del proyecto y sostuvo que "con los cambios Boulogne y Villa Adelina van a estar mejor".
El proyecto de modificación define sectores donde busca concentrar los cambios: principalmente el eje del Ferrocarril Belgrano Norte y su área de influencia, incluyendo el entorno de las estaciones Boulogne Sur Mer y Villa Adelina, además de corredores urbanos como la avenida Rolón y la avenida Ader.
"Está bueno que haya cambios sin modificar la identidad de los lugares. Acá se quiere modificar una zona industrial que ya dejó de ser tan industrial como era, que está chata desde hace 50 años atrás, sin ninguna modificación desde ese entonces. Si sacamos una foto a la zona de avenida Ader, está igual que hace 50 o 60 años. Vemos que además faltan viviendas: los hijos de mis clientes no pueden comprar en Martínez porque se le van los valores y se tienen que ir a Ballester, a San Fernando, a algún departamento chiquitito de Capital. El hijo del señor que tiene 60 y pico de años se está yendo de San Isidro porque no hay productos que le puedan servir. Me parece que la modificación, bien planificada, es buena: prefiero que haya un edificio bajo, lindo, que respete situaciones y no un galpón abandonado", sostuvo Moscardo en la entrevista emitida por FM Fénix.
Entre las principales modificaciones que plantea el proyecto, se reducen las superficies mínimas de las unidades funcionales: se permiten monoambientes desde 35 metros cuadrados y viviendas de dos ambientes desde 45 metros cuadrados. Esta reducción aplica específicamente en áreas cercanas a esos corredores, donde el proyecto apunta a concentrar mayor cantidad de viviendas por parcela.
"Toda ciudad va cambiando, sino seguiríamos teniendo una ciudad de 1810 con calles de tierra. Hay modificaciones que son para bien, no se están planteando rascacielos de 70 metros en zonas arboladas", afirmó Moscardo y agregó que "no hay que hacer alturas desproporcionadas que cambien la identidad del barrio. Hoy, por ejemplo, nadie puede decir que lo que pasó en La Calabria fue malo".
Otro de los cambios de la iniciativa en la modificación de los parámetros de densidad poblacional, lo que permite incrementar la cantidad de unidades en un mismo lote dentro de esos sectores. Aunque el municipio aclara que no se modifican las alturas máximas permitidas, la combinación de menor tamaño de unidades y nuevos criterios de densidad habilita, en la práctica, desarrollos más intensivos en esas áreas.
Otro de los cambios se da en las exigencias de estacionamiento. El proyecto establece una cochera por unidad de dos o más ambientes y media cochera para monoambientes, pero introduce excepciones concretas en determinados tramos de la avenida Rolón. En ese corredor, donde predomina la actividad comercial y de servicios, se permite reducir la cantidad de cocheras exigidas, especialmente en desarrollos con usos mixtos, combinando vivienda y locales.
"En algún momento se pedía una cochera y media por unidad funcional, no importaba si la vivienda era chiquitita o grande: era un despropósito. Hoy con el home office, con una buena red de transporte público no conviene tener auto. La gente sale tres veces por semana y le conviene tomarse un Uber", analizó.
"A mí me hubiera gustado que esta modificación se hiciera 10 años atrás, cuando los costos de la construcción eran menores. Si se hubiera hecho en ese entonces, la avenida Ader ya tendría nuevas viviendas construidas y habitadas, porque había menos costos. Hoy alguien que desarrolla no lo va a hacer para perder plata. Nadie se quiere hacer millonario con un edificio, pero tampoco perder plata: debe haber un equilibrio, donde quien invierta cambie para mejorar la zona, que sea un beneficio para el vecino, para el señor que invierte y para el municipio", definió Moscardo.
En ese sentido, aseguró que "le diría al vecino que con estos cambios su hijo se va quedar viviendo cerca de ahí y que Boulogne y Villa Adelina van a estar mejor".
El expediente habilita el cambio de uso para edificaciones existentes que anteriormente tuvieron destino industrial. Esto alcanza a sectores del entramado interno de Boulogne donde hoy hay galpones o depósitos, permitiendo su transformación en desarrollos residenciales, siempre dentro de las áreas definidas por el proyecto.
"Hoy el que camina por la zona de Villa Adelina o Boulogne piensa que está en el año 70, no puede pasar eso", cerró Moscardo.
